動作の速い神奈川区 不動産

T建設は建築業の資格も、不動産業の資格も、もっていました。
だから、「まずは建売住宅」とばかり仕事に精を出している祈、建築家からの依頼で、注文住宅を同時に請け負うことになりました。
そうしたところ、社内は大混乱に陥りました。
大工も職人も、社員である現場担当者も、スタッフ全員が建売住宅に慣れてしまっていたため、注文住宅に対して拒否反応が起きたのです。
太上は「この金額ではやれない」といいますし、現場担当者は「自信がない、怖い」と尻込みしますり注文住宅は、建売住宅とは比べものにならないくらい技術も労力も高いものを要求されます。
同じ建築業でも、次元と分野がまったく異なるのです。
その意識は、業界内の人間ほど強いといえます。
そして人間は、一度簡単でやさしいものに慣れてしまうと、複雑で難しいことができなくなってしまうし、挑戟する気持ちも失せていきます。
そのことが、目の前の現実としてよくわかりました。
これは、T建設のみに起きたことでしょうか。
いいえ、住宅業界全体に当てはまることではないかと思います。
ふだんから難しい住宅を手がけていないと、簡単なことすら、簡単にはできなくなってしまう、つまりは、退化するのだと思います。
さて、この時期同時に完成した、自社施工の建売住宅と、建築家設計の注文住宅を見て、私は愕然としてしまいました。
思わず、「本当にどちらもうちがつくったのか」と、隣にいたスタッフに聞いてしまったほどです。
それぐらい外観から内装の納まりに至るまで、住宅の完成度が格段に違っていたのです。
私は正直なところ、すごいショックを受けました。
こんな住宅をつくって建売として売っていたのかと思うと、情けなくなりました。
同時に、こんな素晴らしい注文住宅も自社でつくれるのかと、感動しました。
それ以後、私は建売事業から完全に撤退しました。
現在では、大工も職人も現場担当者も、当然のこととして注文住宅を受け入れるようになり、その先のレベルを競うようになりました。
同じ人間に、このような変化が生じるのです。
人間は大きく変わるし、会社も同様に変わるということが、本当によくわかりました。
お客様の立場に立った家づくりを!嘘やごまかしのない家づくりを!!こんな具合に理想を高く掲げるだけなら、誰にでもできます。
大切なのは、どのようにすれば実現、実践できるかということです。
原価を公開したところで、その原価自体が高かったり原価と称して裏で利益を乗せていたら、何の意味もないどころか、詐欺と同じです。
いろいろと考え、試行錯誤の末に、私は、原価と利益は完全に分離すべきとの考えに至りました。
お客様に「建築の材料はいくら」「各職人に支払う手間賃はいくら」、最後に「T建設の利益はいくら」と明確に開示すれば、嘘、ごまかしが紛れ込む余地はありません。
そうした考えから、私はマニフェスト(公約)を作成しました。
建設業は小売業や製造業、サービス業などの複合産業であるために、非常に構造が複雑です。
たとえばキッチン単体は製造業です。
キッチンの販売は小売業です。
あるいは工務店は職人を現場に派遣する仲介業です。
工賃のみの場合はサービス業です。
利益が出ないと職人の手間賃を建築費に水増ししたりもします。
製造業とサービス業を無理やりくっつけてきます。
ひどいところはそこに運搬費まで乗せてきます。
本来、製造業と小売業、サービス業はまったく別の業種です。
こうした部分は完全に分離しなければいけません。
構造が複雑なゆえに、お客様もわけがわからなくなりますし、希望を通そうとしても面倒くさくなったり、お金の把握をしようとしてもきわめて難しくなります。
第二お客様の目の前で瞬時にコスト計算をやってのけられる営業マンなど、まずいません。
だから00シリーズや□□ハウスオリジナルなどのマニュアル住宅が生まれたのです。
しかし、問題解決の道は、それ一つではないはずです。
私は数々の疑問や矛盾の壁にぶつかり、自問自答した結果、「原価と利益の完全分離」にたどりつきました。
この方法が一番簡単で一番わかりやすく、絶対に正しいと思っています。
原価と利益の違い、区分とは、どういうものでしょうか。
どこからが原価で、どこからが利益か、明確な線引きはできるのでしょうか。
各社各人、いろいろな考え方があるようですが、マニフェスト住宅では次のように規定しています。
まず原価とは、お客様の建築にかかる純然たる費用のみと考えます。
わかりやすくいいますと、建材や設備の仕入れ費用、職人の手間賃は当然、原価に含まれます。
けれど、現場監督の給料や監督が乗ってくる車両のガソリン代は原価に含まれません。
監督の給料やガソリン代は、そのスタッフを雇用する私の会社が、お客様からいただく利益のなかから支払うことになります。
また建築現場には、仮設トイレや仮設の電気、水道などが必要となります。
建築期間中に使う、そうした仮設の電気代や水道代は原価となります。
しかし、当然ながら私の会社が使う水道光熱費は、たとえその期間はお客様の住宅建築のみに従事していたとしても、原価には含まれず、私たちが利益のなかから負担するものです。
こうして文字にすると当たり前のことのように思えますが、あいまいになりやすい部分なので、はっきりさせておく必要があります。
細かい部分ですが、一軒の住宅が完成しお引き渡しするまでに、いろいろな保険に加入しなくてはなりません。
そうした保険関連においても、現場監督が乗る車の自動車保険は原価には入りません。
さらに私の会社では労災、火災、工事保険は年間契約しているので、これも原価には入らず、私たちが利益のなかから負担することになります。
これらに対し、第三者機関による検査費および保証費用は原価算入となります。
新しく建った建物は、設計図の段階と丁事完了後に、法律に則って建てられているかどうか、建築主とも施工業者とも利害関係のない第三者機関の確認・検査を受けなければなりません。
また、二〇〇〇年四月に施行された住宅品質確保促進法二品確法一に基づき、住宅の構造や耐久力にかかわる重要な問題点に対して、売主や施⊥業者は一〇年間、補修や賠償の義務を負うことになったのです。
私の会社では、すべての新築住宅で第三者機関による検査を受け、一〇年保証のための保険に入っています。
こうした専門機関に支払うコストも原価と考えます、あくまで「現場」に「直接かかる費用」が原価、建設会社や工務店の範疇にある「間接的な費用」は、「建設会社や工務店の利益のなかから支払われる」ということです。
マニフェスト住宅がとる方法は、原価に対して、それに見合う建設会社としての利益を最後にいただくものです。
原価は当然、決まった価格ではありません。
物事を大雑把な請負契約金額で決定していくのではなく、お客様が私たちと一緒に、建築費の原価を決めていくことになります。
これは、画期的な発想です。
原価を基準にしているのですから、お客様は自由にどこのメーカーを選ぶことも可能です。
たとえばお客様が日曜日にキッチンを選びに各社ショールームを回られたとします。
同じくらいのグレードのキッチンのなかから、A、B、Cの三社を選び、そのなかから決めたいということになりました。
そこで私たちが手配し、各メーカーからお客様が選んだキッチンの仕様書が送られてきます。


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